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　　yobo体育app官方下载苹果手机端APP下载證券時報記者吳家明　　“在我們這成交的客戶，接近百分之七八十都是一次性付款買房。”在深圳傳統豪宅片區香蜜湖，資深房產中介陳經理告訴證券時報記者，“不管是買這邊豪宅還是附近的新房，客戶多數都是名下還有房子，以二套房的名義購買。在二手房參考價的作用下，多數房源幾乎都要8到9成首付，所以一次性付款的客戶很多，還可以省下不少交易稅費。”　　深圳執行二手房參考價之后，部分購房者尤其是改善型購房者的首付成數增加，一次性付款購房的比例也有所增加。不過，一些購房者和投資客也盯上了全款買房背后的“資金誘惑”。　　紅本是　　“最佳通行證”？　　最近一段時間，許多購房者都接到不少聲稱是各個銀行的個貸經理和金融中介公司的電話，詢問是否需要資金，其中就包括消費貸、信用貸等。不過，消費貸、信用貸等資金如今都加上了“抵押”二字，特別是有俗稱“紅本”的房產證在手，申請這些貸款的額度就會相對較高，利率則相對較低。　　有購房者告訴記者，過去一般的消費貸額度僅在30萬至50萬元，現在的消費抵押貸的額度最高可以達到200萬元左右。一家城商行的個貸經理告訴記者，只要有深圳本地住宅商品房，房齡加授信期限不超過30年，就可以申請額度較大的消費抵押貸。而且，消費抵押貸隨借隨還、先息后本，抵押率最高可以達到7成，利率低至年化5%左右，甚至小幅低于目前二套房的房貸利率。　　“紅本”在手，似乎成為申請各種貸款的“最佳通行證”。這時，又有房產中介經理跟記者兜售起信用抵押貸，貸款額度最高可以達到300萬元。“首先，申請人要有良好的征信記錄，穩定的工作，房子要按揭滿一年，但如果是紅本在手的房子就沒有這個要求。”一位房產中介經理告訴記者，“信用抵押貸的額度高，而且利率視乎房子和申請人的資質，年化利率水平介于1.75%至2.95%，比經營貸的利率還低。而且，與經營貸相同，信用抵押貸也可以先息后本，一般為5年期，到期后做一次過橋就可以。”　　這聽起來的確很吸引人，如此低的利率誘惑，自然也吸引了不少人的注意。記者在一些網絡平臺上也發現，不少打著低利率資金誘惑的廣告隨處可見。“剛剛我經手了一位客戶的申請，他拿的是龍崗區一套市值不到200萬元的房子作為抵押，利率也批到了2.6%左右，與目前深圳市場主流的房貸利率相比也是相當劃算。”不過，這些低利率資金從哪里來？面對記者的質疑，這位房產中介經理也很坦然，“我們都是跟幾家國有銀行合作，這個您可以放心，不是一般的金融公司。”　　風險不可小覷　　可以明確的是，如果是從銀行貸出類似的信用貸、經營貸和消費貸直接流入房地產，還是會受到嚴厲的審查和監管，全國各地對經營貸等違規流入房地產領域的處罰仍是重拳出擊。　　不過，上述房產中介經理和多位個貸經理告訴記者，目前手上的客戶多是打算購買二套房的改善型業主，一次性付款購買二套房不僅可以省下不少交易稅費，拿到紅本后去申請類似的消費抵押貸和信用抵押貸，雖然不能拿去直接購房，但可以拿來還第一套房的房貸或者另做他用，這些資金的利率明顯低于銀行正常房貸和抵押利率。　　記者在南山后海、福田香蜜湖對近10位購房者進行采訪，有過半數的購房者表示有意全款買房，豪宅市場全款買房熱度明顯更高。深圳貝殼研究院提供的數據顯示，從2020年開始，深圳二手房成交中一次性付款方式購房的比例逐步升高，從2020年上半年的8.3%升至今年上半年的27.8%。今年上半年，深圳二手房成交中貸款方式購房的比例為72.2%，為2017上半年以來最低值。　　有業內人士表示，由于銀行發展普惠金融、支持小微企業的力度大、優惠多，或許存在一些中介虛構經營背景和貸款用途，利用跨行資金無法穿透跟蹤監測的漏洞，套取普惠低息貸款資金的情況，其中的風險不可小覷。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，銀行之間的資金要加強穿透式的監管和全鏈條的監管，從貸款申請開始到貸后檢查都要加強跟蹤，只有做到這一點資金才不會違規流入房地產市場。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，最近一段時間以來一些房貸政策允許放松，但不允許“鉆漏洞”。各類銀行和購房者要注意到這點，政策放松不代表政策“放任”，一些銀行需要自覺合規放貸，不要把其他非購房領域的貸款導入到房地產貸款業務中來。　　今年以來，多地樓市政策暖風頻吹，但深圳樓市政策面依舊保持平穩，成交回暖也并不算明顯。深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，上周深圳二手房錄得量為591套，環比下降2.2%，從短期來看市場交易略顯疲軟。剛剛過去的2022年上半年，深圳二手住宅僅成交9965套，同比大跌近65%，錄得2007年以來的最差表現。李宇嘉表示，“目前購房者的整體情緒還是比較弱，大家加杠桿的動力不足。從目前情況來看，從市場政策的回暖到市場回暖，這個滯后性會有點長。”

　　證券時報記者吳家明　　今年以來，多個城市都對公積金政策進行調整，助力樓市復蘇。7月6日，深圳住建局就《關于我市住房公積金提取業務管理有關事項的通知(征求意見稿)》、《深圳市住房公積金貸款管理規定(征求意見稿)》公開征求社會各界意見，新規對原提取、貸款政策作了補充完善。　　與目前實施的政策有所不同，《深圳市住房公積金貸款管理規定(征求意見稿)》(以下簡稱《貸款規定》)中提到，調整共同申請人的范圍，擬在本次修訂中明確申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人；同時還明確申請人的配偶、父母、子女是購房人的，應當作為共同申請人。　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳公積金政策“松動”的主要原因在于當下深圳購房情緒比較低落，市場預期比較悲觀。而深圳松動公積金政策，特別是類似“全家幫”的形式，不僅可以提高首付能力，還能提高月供能力，也能降低月供的負擔，這是政策調整的出發點和落腳點。同時他指出，深圳公積金松動政策帶來的提振市場預期信號很明顯。　　除此之外，《貸款規定》還提出，根據國家、省、市關于公積金貸款的監管要求，本次貸款政策修訂擬將公積金貸款核查范圍從核查深圳公積金貸款情況調整為核查全國范圍內公積金貸款情況。另外，根據深圳市房地產調控政策及相關要求，以二手住房成交參考價作為重要參考計算房屋總價款，并以此替代原房地產評估機構的評估價格，無二手住房成交參考價時才以評估價計算房屋總價款。此外，基于目前深圳住房房價實際情況，為防范資金風險，在商轉公貸款中增加對存量商品住房(以下簡稱二手住房)的評估要求，即申請商轉公貸款的住房為二手住房的，原商業性住房按揭貸款余額應當低于以二手住房成交參考價作為重要參考計算的總價款的70%。　　根據深圳市住房公積金管理中心發布的《深圳市住房公積金2021年年度報告》，2021年，深圳市共有住房公積金繳存職工706.95萬人，繳存住房公積金949.04億元，提取住房公積金613.39億元，發放個人住房公積金貸款394.70億元。　　“一旦市場下行，各地紛紛把公積金政策作為紓困政策的首選。”李宇嘉指出，公積金政策是屬地化政策，由地方自主決定，地方的權限比較大。而且，公積金政策一般考慮的是剛需、改善，本地需求，具有降成本效應、支持合理需求的效應，松綁的壓力比較小，地方即可決定。　　近段時間以來，多地調整公積金貸款政策，除提高貸款額度、降低首付比外，多個城市還允許直系親屬提取公積金余額幫助購房人還貸，實行“一人購房全家幫”。諸葛找房數據研究中心分析師梁楠指出，從形式上來看，“一人購房全家幫”政策調整分別從幫還貸、幫提取公積金付首付以及提取親屬公積金用于支付購房款等方面展開，這進一步體現了政策調整的靈活性和形式的多樣性，同時也呼應支持居民合理住房需求的政策導向。

　　銷售轉暖、融資改善、拿地意愿回升……多家機構的監測數據顯示，6月以來，房地產市場趨穩轉暖跡象繼續增多。　　業內人士表示，房地產行業正顯現積極變化。未來，隨著國內疫情趨于穩定，穩樓市眾多舉措的綜合效應逐步顯現，房地產市場有望進一步趨穩。　　多項數據繼續好轉　　據多家機構監測，6月房地產市場銷售、房地產企業融資、土地市場成交等多項數據均呈現環比向好的勢頭，市場復蘇的信號越發明確。　　克而瑞研究中心(簡稱“克而瑞”)表示，因沖刺年中業績，房企推盤積極性上升，供應放量疊加穩樓市政策效應逐步顯現，房地產市場成交繼續回升。據克而瑞監測，6月，30個重點城市新增供應面積1881萬平方米，環比增長50%；成交面積達1847萬平方米，環比增長31%，同比下降38%，上月為同比下降59%。　　二手房市場成交也在回升。貝殼研究院數據顯示，5-6月，其重點監測的50個城市二手房成交量連續保持環比增長，環比增幅分別為14%、25%；整個二季度成交量較一季度增長約15%。其中，核心城市群的市場復蘇節奏較快。　　從企業銷售數據看，據克而瑞統計，6月，百強房企實現銷售操盤金額7329.7億元，較上月增長61%。　　業內人士表示，銷售回暖具有重要意義，意味著房企自身“造血”能力逐步恢復。同時，房地產融資環境繼續改善，外部“輸血”力度加大。　　6月，同策研究院監測的40家典型上市房企共完成債權融資499億元，環比增長23%。Wind數據顯示，6月境內債券市場發行的房企債券共491億元，實現凈融資187億元，為連續第5個月保持凈融資為正值，并創下過去12個月新高。　　在融資和銷售雙重回暖的帶動下，房地產投資也出現起色。貝殼研究院基于國家統計局數據測算，5月房地產企業新開工面積、土地購置面積、房地產開發投資環比明顯改善，分別增長20%、46%、14%。尤其是新開工面積，結束了連續6個月的環比下降。同策研究院數據顯示，6月全國土地成交規模和樓面價格環比均有所回升，分別增長14.3%和60.6%。易居研究院監測數據顯示，6月30強房企投資建筑面積環比增長158%；土地市場成交總額環比增長184%，溢價率維持在6%。　　樂觀看法逐漸增多　　在更多指標發出復蘇信號的同時，房地產市場預期也悄然改善。　　諸葛找房數據研究中心(簡稱“諸葛找房”)的數據顯示，6月，其重點監測的50城房地產市場情緒指數為-0.69，較5月上升0.01。諸葛找房表示，房地產市場情緒正逐漸改善。隨著疫情影響逐漸降低、購房者擔憂情緒緩解，加之系列政策顯現效果，預計7-8月市場情緒指數有望回到“觀望”區間的中高位水平。　　對于未來行業發展，來自行業觀察人士的樂觀看法逐漸增多。浙商證券首席經濟學家李超認為，下半年房地產市場銷售有望繼續改善，單月同比增速回正可期。億翰智庫研究總監于小雨認為，下半年，房地產市場銷售情況會不斷好轉，尤其是到四季度會出現較明顯的改善。　　“從城鎮化率來看，我國房地產行業已逐步進入成熟期，將從高速發展轉向高質量發展，地產投資和銷售增速預計在新周期下形成新中樞并保持良性增長。”李超說。　　促行業平穩健康發展　　也有業內人士表示，雖然房地產市場弱復蘇趨勢基本確立，但下行壓力猶在，行業預期的持續修復仍需政策的呵護。　　同策研究院資深分析師肖云祥認為，未來各地因城施策的力度或與城市等級相適應，具體將表現為：能級越低的城市由于人口和產業支撐越弱，政策優化調整的尺度會越大；相反，一線城市預計不會有明顯的政策松動。同時，政策會更注重引導合理需求的釋放，尤其是剛需和改善型購房需求的釋放。　　在于小雨看來，房地產市場企穩向好苗頭初現，接下來政策繼續發力仍有必要。同時，各地在制定出臺政策時，仍會盡力尋求兼顧促進市場恢復與防范行業過熱。“從政策作用的大小和政策出臺的空間來看，接下來，一些二線城市可能更多會對限貸政策進行調整。”于小雨說。　　從企業融資角度觀察，肖云祥認為，隨著政策優化調整及市場預期改善，房地產企業合理融資需求有望得到更好滿足。